Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario son una estructura de inversión en este sector altamente atractiva por su régimen fiscal pero con unos requisitos a tener en cuenta y que limitan su acceso.
Alguno de estos requisitos deben ser cumplidos en el momento de optar al régimen especial, como es el carácter nominativo de sus acciones o su objeto social, para el cumplimiento del resto de requisitos se tiene un plazo de dos años desde la opción.
El desarrollo de los requisitos a cumplir y el resto de normas aplicables al régimen jurídico de esta figura encuentran su regulación en la Ley 11/2009.
En relación al objeto social, como requisito indispensable al momento de la opción, será la adquisición y promoción (incluida la rehabilitación) de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento o la tenencia de participaciones en otras entidades con idéntico objeto o con naturaleza de Inversiones Colectivas Inmobiliarias de las previstas en la Ley 35/2003.
En cuanto a la inversión, se precisa que al menos el 80% del valor del activo sean inmuebles urbanos destinados al arrendamiento o terrenos para su promoción en el plazo de tres años, o bien participaciones en sociedades con el mismo objeto. Los bienes inmuebles deberán permanecer arrendados durante al menos tres años (incluido el tiempo que hayan estado ofrecidos en arrendamiento con el máximo de un año).
Las rentas del periodo impositivo también deben provenir en el mismo porcentaje del 80% de la actividad de su objeto social: bien del arrendamiento de inmuebles afectos o bien de dividendos por participaciones afectas al objeto social.
La opción por el régimen especial se adoptará por la junta general de accionistas y se comunicará a la AEAT en los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo, para su aplicación a partir del periodo impositivo siguiente.
Sobre las ya mencionadas ventajas fiscales a las que acceden este tipo de entidades, está la no tributación por el impuesto de sociedades, con la aplicación de un tipo 0 de gravamen, lo que también implica la no posibilidad de compensación de bases negativas y la no aplicación de deducciones o bonificaciones de las previstas en los Capítulos II, III y IV del Título VI de la LIS.
En caso de distribución de dividendos por la Socimi, estos estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta cuando el perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre Sociedades, del IRNR con y sin establecimiento permanente o del IRPF.
En caso del incumplimiento del requisito de permanencia de tres años antes mentado, o de la salida del régimen especial en ese plazo, tributarán todas las rentas de inmuebles generadas en los periodos en los que el régimen haya sido aplicado, al igual que la renta obtenida por acciones o participaciones.
Existen dos gravámenes especiales:
- Sobre beneficios distribuidos: 19% sobre el importe íntegro de los dividendos o participación en beneficios si el socio que lo percibe tiene más del 5% del capital social y en su sede está exento o tributa a menos del 10%. aplicable ni la modalidad de operaciones societarias ni la de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales Onerosas que se encuentran exentas.
- Sobre beneficios no distribuidos: 15% sobre los beneficios obtenidos no distribuidos ni acogidos al periodo de tres años de reinversión.
Para el caso de los socios, el artículo 10 de la propia Ley 11/2009 preceptúa que los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas a contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades o del Impuesto sobre la Renta de No Residentes con establecimiento permanente, no gozarán de la exención establecida en el artículo 21 de la LIS, al igual que en el caso de las rentas obtenidas en la transmisión o reembolso de la participación en el capital de sociedades que hayan optado por el régimen de las SOCIMI, cuando el transmitente o perceptor sea un contribuyente del Impuesto sobre Sociedades o del Impuesto sobre la Renta de No Residentes con establecimiento permanente.
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